核心區直管公房申請式退租臨近,你是退,還是不退? 新聞 第1张

導讀:最近,有一張截圖在網絡上引發熱議,截圖內容顯示區重大辦在回復網友提問時稱“目前,受總規方案調整影響,騰退項目均已暫停……建議關注市住建委網站了解歷史文化街區申請式退租”。那麼,這一官方回復的背後究竟透露出怎樣的真相呢?進入2019年,核心區直管公房申請式退租步步臨近,居住在老城區直管公房內的你又該何去何從呢?這裡面可能出現的問題又有哪些呢?本文,在明律師結合目前公布的官方消息為大家解析,僅供參考……

【實錘:騰退項目暫停透露出哪些訊息?】

那張截圖中所提及的“騰退項目均已暫停”,指的是此前大範圍開展的歷史文化街區文物保護騰退項目。這類項目由文保部門啟動多年,但實施效果着實不理想。相當一部分公房承租人、住戶因認為補償標准偏低而不願簽約搬遷,有的甚至依法委託律師維權。而從前述截圖中官方的答覆中,在明律師認為可以推論出以下3點可能性:

其一,總規方案調整意味着東西城區“一本規劃”將會落實,故對於此類文保騰退項目將會產生影響。也就是說,在不久的將來,東西城區有可能發生前所未有之大變化,我們將很可能成為歷史的見證者;

其二,已啟動的文保騰退項目在理清核心區規劃後仍將繼續推動,不會弄成“半拉子”工程。而尚未啟動騰退的歷史文化街區則將依據市住建委2019年1月發布的《關於做好核心區歷史文化街區平房直管公房申請式退租、恢復性修建和經營管理有關工作的通知》,通過“申請式退租”這一新模式實現居民的大量外遷騰退和街區更新,恐不會再有新的“文保騰退”項目啟動了。

其三,這也就意味着,位於相關街區的直管公房承租人將面臨完全不同於以往的搬遷安置情況,“拆遷”時代即將成為歷史,大產權房將要拿不到了。

目前,已有在騰退項目中尚未簽約搬遷的公房承租人向在明律師透露,騰退方曾明確表示“如果現在不搬,今後政策調整你們就沒有大產權的安置房可拿了”。新政策的出台是否會對此前項目中的遺留問題產生影響,仍有待進一步觀察。

核心區直管公房申請式退租臨近,你是退,還是不退? 新聞 第2张【政策快速解讀:“申請式退租”,你必須理解的3個要點】

其一,“申請式退租”針對的是核心區歷史文化街區範圍內的平房直管公房,這是參與這一新政策的前提條件;將這一串定語拆開一一對應,即可知道自己承租的房屋究竟是否會受到這輪退租的影響。

其二,“申請式退租”程序為:區政府(主管部門)確定騰退區域---區域內直管公房承租人自願申請---實施主體受理申請,計算貨幣補償,雙方簽訂騰退協議---直管公房產權單位憑協議與直管公房承租人解除租賃合同,收回直管公房使用權---實施主體給付承租人貨幣補償款---承租人交回使用權後,區政府可提供定向安置房供有需求的家庭購買或承租。

此方式一是突出居民自願申請,沒有強制性;二是明確了補償標准,原則上按照退租房屋市場價值總額扣除房屋重置成新價款後進行計算。對自願將戶口遷出中心城區的,可給予適當獎勵;三是與住房保障政策有效對接,自願騰退的直管公房承租人領取貨幣補償後,可申請區政府提供的共有產權房源和公租房房源;四是強調有序騰退,區政府要結合標准和保護規劃實施、財政預算、外遷房源供應等情況,科學制定片區申請式退租和恢復性修建方案。

其三,“申請式退租”政策出台的目的是疏解核心區人口,故其全部都是外遷,且只提供共有產權房和公共租賃住房,沒有完全產權的安置房提供。簡言之,原來你的房屋是“租”的,退租完成之後置換的仍然不可能都是你的。

現階段,“申請式退租”的實施細則尚未對外公布,區政府也尚未就此類項目公布具體實施區域或退租方案,山雨欲來,大家能做的似乎只能是耐心等待。

【律師分析:“申請式退租”中可能面臨的幾個問題】

無疑,“申請式退租”牽涉廣大曆史文化街區平房居民的重大財產權益,故在具體實施過程中不可能一帆風順。那麼這其中公房承租人、居住者可能面臨哪些問題呢?

其一,公房承租人的主體資格確認可能導致糾紛。公房承租人的主體資格通常由公房承租合同體現,但合同中的當事人與目前涉案房屋的實際居住、使用人完全可能存在差異,這就很可能導致主體資格確認遇到麻煩。

在明律師代理的其他案件中,就曾出現房屋的實際居住人想當然地認為自己是公房承租人,結果在面臨項目時卻發現自己手握的協議不知何時被改動過,公房承租關系轉眼變成了“借住”。而一旦公房承租關系遭出租方否認,實際居住人就必須依法舉證證明自己的公房承租人身份,否則將無法享受“申請式退租”的相關政策,甚至可能會面臨遭解除協議轟到大街上的可能。而對於原公房承租人已去世的情形,也需要其繼承人、涉案房屋的實際居住人與出租方協商重新確定公房承租關系,以確保實際居住人的權益能夠得到保障。

其二,“自願申請”是政策承諾,但對公房承租人造成的選擇壓力不容否認。有關政策文件京建發〔2019〕18號及其《政策解讀》均突出強調了本輪“申請式退租”秉持自願原則,不搞強制。但不可否認的是,新政策尚未正式實施就已經引起了相關直管公房承租人的“選擇困難”和壓力:留下來,居住條件確實艱苦,4口人擠10平方米自建房的比比皆是,冬天披着棉大衣上公共廁所排隊,夏天陰暗潮濕排水不暢……搬出去,將意味着自己一下子從核心區外遷到了城六區以外,單就心理落差而言都不是一般人願意接受的,何況還沒有大產權房的安置,自己所享受的政策相較於此前的棚戶區改造類項目完全不可同日而語。

何況,從以往文保騰退項目的經驗來看,通過民事訴訟途徑起訴解除公房承租協議是出租方屢試不爽的做法。京政辦發〔2018〕20號《關於加強直管公房管理的意見》事實上再次強調了加強直管公房管理的政策訊息,其中明確指出“經營管理單位、承租人任意一方不履行法律法規規定和租賃合同約定義務的,另一方可依法向人民法院提起訴訟,並依據生效法律文書申請人民法院強制執行”。聯系起來解讀政策,頗多耐人尋味之處。

其三,無證的自建房被強制拆除幾無懸念。《通知》中指出,長期居住在自建房內,有本市戶籍,本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房,自願拆除自建房並將戶口遷出中心城區的居民,可優先配租片區對接的公租房。

《政策解讀》中明確提及,對院落內完成部分房屋退租的,應同步拆除房屋附屬的違法建設,並合理利用退租房屋補足公共服務設施。

也就是說,大量密集分布於核心區歷史文化街區平房院落內的“張大民”式自建房幾無保留下來的可能。可以預見的是,“申請式退租”將與針對無證自建房的拆違同步推進,能不能對接到公租房安置則要看自建房的居住者是否符合前述條件。無疑,這將可能致使對承租公房的面積認定出現不同理解,公房承租人主張的面積數字可能在退租時得不到認可,其中可能存在的風險大家不可不防。

核心區直管公房申請式退租臨近,你是退,還是不退? 新聞 第3张

在明律師最後想提示大家的是,面臨核心區歷史文化街區平房直管公房“申請式退租”的朋友一定要擺正心態和認識。我們在這里強調3點:

第一,你所居住多年的平房是以極低的福利保障價格“租”來的,而不是買來的,產權是房管部門的而不是你自己的;

第二,確保公房承租關系的穩定是獲取安置權益的關鍵,沒有公房承租人的主體資格就沒有保障可言;

第三,“申請式退租”是與此前的騰退、棚戶區改造項目截然不同的新生事物,其補償標准和安置途徑均不具有可比性。簡單的與其他項目進行對比,既不客觀,也無助於自身訴求的實現。

至於究竟是退還是不退,申請還是不申請,在明律師相信各位心中終將有自己的答案。待相關細則出台後,我們會繼續為大家做跟進解析。