2018年報發布已經告一段落,但對於房地產行業過去一年的表現與總結並未結束。除了銷售額、營業收入、凈利潤、資產負債等單個指標外,過去一年整個行業和單個房企的綜合表現如何?可以從凈資產收益率(ROE)這一指標中窺探一二。

新京報房產新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示,50家上市房企的平均ROE為19.57%,高於2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中,部分大中房企ROE值排名靠前,同比出現增長狀況,而部分中小房企ROE墊底,並出現負增長狀況。

巴菲特曾經說,“我寧願要一家資本規模只有1000萬美元而凈資產收益率為15%的小公司,也不願意要一個資本規模高達1億美元而凈資產收益率只有5%的大公司。”

這足以見得,ROE在判斷一個企業盈利能力強弱時的重要性。ROE是指利潤額與股東權益的比值,該指標越高,說明投資帶來的收益越高。在業內人士看來,ROE不僅反映了一個企業的盈利能力、資產周轉率、資金使用效率,還反映了槓桿使用情況和資產負債狀況。

根據《50家上市房企ROE排行榜》,50家上市房企的平均ROE為19.57%,高於2016的15.62%和2017年的19.09%。據中國指數研究院數據顯示,2018年全年全國排名百強房企凈利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%,較上年分別提升0.2、0.9個百分點。

在業內人士看來,受前幾年樓市高增長影響,2017年、2018年進入利潤結轉周期,房企盈利情況較好,使得ROE水平提高。

碧桂園、恆大等盈利能力強

總的來看,50家上市房企ROE排名出現分化,從ROE數據來看,大中房企ROE值排名靠前、穩定,同比出現上漲,而部分中小房企ROE墊底,並出現負增長狀況。

具體來看,德信中國ROE排名第一,為72.89%,新城控股、融創中國、碧桂園、龍光地產、中國恆大、華夏幸福、朗詩綠色集團、時代中國、榮盛發展排名2-10位,ROE分別為41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬科、旭輝控股、中國奧園、龍湖集團、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。

如果按照巴菲特甄選企業的標准,15%的凈資產收益率作為一個“紅線”的話,那麼在這個紅線之上的房企還有正榮地產、華潤置地、融信中國、金地集團、雅居樂集團、金科股份、保利地產、中海地產、世茂房地產等房企,他們的ROE在15%-20%。

ROE排名最後五位的房企是當代置業、越秀地產、濱江集團、首創置業、遠洋集團、綠城中國等,ROE均在10%之下。

中型房企ROE增速較高

在增長率方面,部分中型房企增長率排名靠前。具體看來,德信中國、朗詩集團的同比增速超過10個百分點,中南建設、新城控股、金科股份、時代中國的同比增速超過5個百分點。

而大房企較為穩定,諸如華潤置地、萬科、保利地產、碧桂園、融創中國2018年的ROE與2017年基本持平,中國恆大、中國海外雖然有所下降,但是幅度在0.5個百分點之內。分析2016年-2018的ROE增長情況,萬科以及保利地產、中海地產、華潤置地等大型央企較為穩定,變化幅度並不是很大。而融創中國、碧桂園、中國恆大2017年、2018年的ROE遠高於2015年。

值得關注的是,部分排名靠後的中小房企增長率呈現負增長。從處於39位的佳兆業開始,有10名房企的ROE同比增速呈現下滑狀況,諸如當代置業的ROE同比下降4.7個百分點、綠城中國下降4.85個百分點,首創置業下降3.55個百分點,遠洋地產下降3.68個百分點。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,大房企擁有更好的品牌價值和營銷渠道,其利潤數據相對可以把握,部分營銷成本得到更好的把控,這也使得其比小房企具有更好的盈利機會。

富力ROE下降幅度大

值得關注的是,在增長率方面,富力地產ROE同比降幅最大,為27.34個百分點,從2017年40.24%至2018年的12.9%,接近2016年15.99%的水平。使富力地產ROE出現較大變動的原因是其凈利潤率出現較大變化,2016-2018年,凈利潤率分別為13.13%、36.14%、11.35%。

還有綠城中國,其ROE在50家上市房企中處於最後一位,為3.71%。事實上,根據2018年財報,綠城中國2018年的歸母凈利潤10.03億元,較2017年21.9億元同比下降54.2%;凈利潤率為3.94%,同比2017年的6.37%下降了2.43個百分點,遠低於同行平均水平。對此,綠城中國在年報中曾解釋稱,基於市場環境變化,計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元;以及因人民幣貶值對集團若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損4.88億元。

還有遠洋集團,其2018年ROE為7.38%,同比下降3.68個百分點,主要是受凈利潤率和總資產周轉率影響。根據wind數據顯示,遠洋集團2018年的凈利潤率為11.26%,同比2017年下降了6.43個百分點;總資產周轉率18.8%,同比下降了7.95個百分點。老牌國企首創置業2018年ROE為7.68%,主要是其較低的總資產周轉率,2016-2018年,分別為17.12%、15.52%、13.55%,首創置業2018的凈利潤率也不高,為10.4%。

分析人士表示,隨着2017、2018年樓市調控的持續,特別是一二線城市實行限價措施,外加房企融資成本高企,房企的盈利水平大概率將會下滑。反饋到未來一兩年,其ROE或將呈現下降趨勢。

■ 分析

利潤率、周轉率、財務槓桿影響ROE

具體到單個房企,有的房企ROE異常亮眼,有的房企則表現較差。背後的原因是什麼呢?哪些指標影響着ROE?

根據杜邦分析法,ROE=利潤率×總資產周轉率×權益乘數,如果一個企業想提高ROE,需要從這三個指標入手,凈利潤率代表的是公司賺錢能力,需要通過提高毛利率、降低成本等來提高,總資產周轉率代表的是公司資產運用的效率,加快去化、優化流動資產和非流動資產的比例等影響其高低,權益乘數反映公司利用槓桿的高低,與負債有直接關系,適當運用槓桿能提高權益乘數,但是要使得資本結構合理化,避免財務和資金鏈出現風險。

《50家上市房企ROE排行榜》顯示,排名第一位的是德信中國,2018年剛剛於港交所上市,其ROE高達72.89%。東方財富網數據顯示,德信中國2018年毛利率為38%,增加了15個百分點,凈利率為22%,增加了10個百分點,資產負債率雖然有所下降,但是仍高於行業平均水平,為86%。

值得關注的是,新城控股ROE排名第二,為41.05%。根據新城控股年報,2018年業績大增,實現歸母凈利潤104.91億元,同比增長74.02%;實現歸母扣非凈利潤75.97億元,同比增長51.87%;凈利潤率為22.5%,同比增加了7.1個百分點。盈利大增引來了監管層的關注,問詢問題涉及投資性房地產公允價值變動、合併報表等對於凈利潤的影響。

新城控股ROE較高的另一個原因是快速加槓桿,2015年新城控股的資產負債率為79.5%,2018年已經達到84.6%。

巴菲特最看重的財務指標ROE,哪些中國房企不達標? 新聞 第1张

新京報記者 段文平 編輯 袁秀麗 製圖 寇德娜 校對 趙琳