泰禾集團最新年報數據疑點重重,不僅受到監管問詢,且通過分析其相關財務數據間的勾稽關系,也能發現該公司近幾年的營收和採購方面數據是存在疑點的,這些疑點的存在是需要投資者高度警惕的。

4月中旬,一直以來備受外界關注的上市房企泰禾集團發布了2018年最新年報數據,營收和歸母凈利潤均實現同比增長。然而在時隔不到一個月,近幾年經營業績持續增長的泰禾集團卻收到了證監會年報問詢函,針對其年報中存在的問題提出了多達19條疑問,並明確要求其於5月15日之前做出回復。

然而對此問詢,泰禾集團並未能在規定時間內作出回復,只是在公告中稱因涉及內容較多,將延期回復。泰禾集團的回復讓人疑惑,是什麼樣的難點讓企業竟然在一個星期內都準備不好回復內容呢?難道其真的有什麼難以解釋之處?

事實上,《紅周刊》記者在核算泰禾集團年報相關財務數據時,也確實發現了一些該公司在近幾年營收和採購方面的疑點,這些疑點的存在,或正是該公司遲遲不能回復問詢函的難點。

投資性房地產價值待解

2018年年報披露,泰禾集團營收309.85億元,同比增長27.35%,歸母凈利潤25.55億元,同比增長20.25%。表面上,公司經營業績增長平穩,但實際上泰禾集團的銷售情況卻被外界熱議,原因就在於泰禾集團的董事長黃其森曾在2017年12月信心滿滿地對外宣稱2018年銷售額目標要翻一番,達到2000億元,可最終結果是僅銷售了1303億元,與預期目標相差了700億元。

除了2000億夢想仍然遙遠之外,泰禾集團看似增長平穩的凈利潤的構成也是受到投資者質疑的,其中較為明顯的是其投資性房地產對凈利潤產生的影響。

2018年財報披露,泰禾集團投資性房地產金額產生了較大變動,達到176.65億元,同比大增43.32%。公司稱,這主要是“公司購買的東四環金尊府、自行開發的泰禾大廈、東海時尚MALL等項目由存貨轉為投資性房地產所致。”財報還披露,泰禾集團2018年投資性房地產公允價值新增了7.44億元,而這一部分增值對於公司利潤是影響較大的。公司在年報中稱:“2018年投資性房地產評估增值對本年利潤稅後影響為5.6億元。”要知道,公司2018年凈利潤為39.11億元,歸母凈利潤為25.55億元,而投資性房地產評估增值所帶來的稅後利潤就佔到了歸母凈利潤的20%左右。

讓人疑惑的是,該投資性房地產公允價值增長真的合理嗎?首先從存貨轉入投資性房地產的這些物業來看,是否值這么多錢就是值得商榷的。年報披露,此次轉換為投資性房地產的“東四環金尊府”、“泰禾大廈”、“濟南東部”等物業出租率分別為0、18%和12%,如此低的出租率令人對其公允價值的增長產生疑問。其次,除這些新增的物業之外,投資性房地產公允價值前五的物業項目中,也有兩個出租率相比上期有所下降,分別是“石獅泰禾廣場購物中心”和“東海泰禾購物廣場”,其2018年的出租率分別為69%和64%,而2017年時,兩處物業的出租率還分別為93%和98%。

新增的物業出租率低、老物業出租率又出現下降,這不僅令人對其投資性房地產公允價值的上升產生疑問,若實際價值與公允價值並不匹配,這就會讓人聯想到企業是否存在利用財務調節手段對凈利潤做一些粉飾的可能。若如此,是否合規就值得商榷了。

短期負債壓力明顯

除了凈利潤構成情況有疑問之外,泰禾集團的負債率和資金鏈情況一直以來也飽受“詬病”。在行業里,泰禾集團以激進擴張、高負債、高融資的風格聞名,其董事長黃其森也因曾供職於建設銀行福建省分行的經歷而被人認為是“財技高超”。

年報披露,2018年泰禾集團的短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額高達574.28億元,相較來說,2018年其經營活動產生的現金流量凈額僅為139.31億元,期末現金及現金等價物餘額也只有115.58億元,總和為254.89億元,不及574.28億元短期債務的一半。如此就帶來一個現實情況:這筆短期債務該如何清償?

如果繼續借債融資,泰禾集團的融資成本或許會更高,據財報,2018年融資成本已達8.52%,而2017年還為8.1%。此外,其財務費用勢必會繼續增加,要知道其2018年的財務費用已高達8.3億元,同比增長了17.03%。更為重要的是,該公司還有很大一部分借款費用是做了資本化處理的,其2018年存貨餘額中的借款費用資本化金額高達252.62億元,利息資本化率達到9.3%,2017年還為7.82%,而萬科2018年利息資本化率只有5.3%。

除了高額的利息費用,在泰禾集團的2431.36億元總資產中,受限資產還高達683.14億元,佔比近三成。既然受限資產佔比如此之高,那其目前的資質情況又能否借到大額資金也是讓人擔憂的。更為重要的是,目前泰禾集團大股東質押率還高達100%,佔總股本的66.4%,這意味着用股權來換真金白銀的口子貌似已經關閉。鑒於此,數百億短期債務償還壓力可謂巨大,對於這一點,投資者是需要警惕的。

營收數據存疑

除了上述擔憂外,結合泰禾集團2018年年報和之前的兩年財報數據,《紅周刊》記者發現,該公司的營收數據在財務勾稽關系處理上是存在一定異常的。

財報披露,泰禾集團2016年至2018年營業收入分別為2072794.17萬元、2433116.64萬元和3098492.03萬元(見表1),考慮到國內營收增值稅(11%稅率)因素的影響,其含稅營收總和大約為2300801.53萬元、2700759.47萬元和3439326.15萬元。

同期的合併現金流量表數據顯示,公司這三年的“銷售商品、提供勞務收到的現金”分別為2079268.54萬元、3240137.48萬元和4603573.45萬元,此外,2016年至2018年公司新增預收款分別為-18818.2萬元、728678.67萬元和1485593.9萬元,在對沖同期與現金收入相關的預收款項影響後,與這三年營收相關的現金流入了2098086.74萬元、2511458.81萬元和3117979.55萬元。將這三年含稅營收與現金流數據勾稽,則含稅營收分別比收到的現金分別多出了202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。理論上,這些差額應該體現為當年新增債權,即2016年至2018年的應收款項應新增202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。

泰禾集團背負高額債務前行 財務數據真實性有待考證 新聞 第1张

然而,在這三年的資產負債表中,泰禾集團2016年至2018年的應收賬款(包含壞賬準備)、應收票據合計分別為639579.31萬元、719630.97萬元和774654.57萬元,分別相比上一年年末相同項數據增加了262826.33萬元、80051.66萬元和55023.6萬元,顯然,這一結果與理論上應該增加的202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元金額明顯不符,其中2016年應收賬款比理論值多出了6.01億元,而2017年、2018年則是營收可能虛增10.92億元和26.63億元。

雖然2016年約有2765.51萬元營收為零售收入、530.25萬元營收為化工收入,這些收入增值稅率為17%,但因這部分收入佔比較小,對最終差異結果影響並不明顯,合併計算後,應收款項仍比理論新增債權多出了5.99億元。與此同時,2016年公司雖然公布有約5196.98萬元應收票據背書,但該數據對最終結果的影響也是偏小的。

同樣,2017年和2018年若考慮到有部分營收為零售收入(增值稅率為17%),那麼含稅營收金額會增加,與理論金額的差異將會更大。而且在這兩年財報中,公司未披露是否有應收票據背書一事,這就意味着,這兩年至少有10.92億元、26.63億元的營收是沒有獲得相應債權數據支撐的。

泰禾集團背負高額債務前行 財務數據真實性有待考證 新聞 第2张

大額採購支出不明

除了營收中存在的異常外,《紅周刊》記者還發現泰禾集團2017年、2018年的採購方面數據同樣存在較大金額異常的。

財報披露了2017年和2018年向前五大供應商的採購金額及佔總採購金額的比例,2017年為670987.66萬元和38.11%(見表2),2018年為1278161.28萬元和60.39%,由此推算出採購總額分別為1760660.35萬元和2116511.48萬元,再考慮17%增值稅率的影響,則其含稅採購總額分別達到了2059972.61萬元和2476318.43萬元。

在2017年、2018年的現金流量表中,公司“購買商品、接受勞務支付的現金”分別為2720669.14萬元和2691022.62萬元,剔除當年預付款項新增的97551.72萬元和15109.77萬元影響之後,則與採購相關的現金支出分別達到了2623117.42萬元和2675913.85萬元。將含稅採購總額與現金支出勾稽,則現金支出比採購總額分別多出了563144.81萬元和199595.42萬元。理論上,這將會導致2017年和2018年應付款項的相應減少。

可事實上,這兩年的應付款項分別為712415.45萬元、766818.84萬元,分別較上期同項數據新增了78655.66萬元和54403.39萬元,這一結果顯然與理論上應該減少情況是相左的。其中,2017年比理論減少金額多了64.18億元,而2018年則比理論減少金額多了25.4億元,差距巨大。

2017年、2018年還有固定資產原值、在建工程、無形資產原值的增減情況影響,這兩年幾項之和分別為289059.58萬元、606679.64萬元,較上期分別新增了70499.56萬元、317620.06萬元,同期構建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金分別為92755萬元、83414.11萬元。兩者勾稽後,2017年的應付款項應相應減少22255.44萬元,2018年的應付款項應增加23.42億元。即使我們考慮到這部分金額的影響,實際上的應付款項與理論上的金額的差額仍是很大,其中,2017年應付款項存在約66.41億元的數據差異,而2018年也有1.98億元的數據差異。很顯然,產生如此巨大的數據差異是需要公司對採購情況及稅率等因素做進一步披露的。

本文源自證券市場紅周刊