據“中國之聲”、揚子晚報等媒體今天報道,蘇州樓市爆出一條大新聞:

從8月1日開始,蘇州中行、農行、工行和建行四大國有銀行在為個人辦理住房貸款業務時,都會要求客戶簽署一份提前還款須知,這份提前還款須知中明確規定:從即日起,客戶若在60個月內提前還款,將被收取一定比例的違約金。

都搞錯了!四大行突然出手,向樓市傳遞「非常信號」 新聞 第1张

上圖就是媒體披露的建行要求客戶簽署的“須知”。上面清晰地印着:

違約金=提前還款金額×月利率×6。

也就是說,罰息是6個月,基數是“提前還款額”。比如你在銀行貸款200萬,現在要全部提前還款,你的利率是上浮20%。那麼銀行對你的罰息是:

違約金=200×(4.9%×120%÷12)×6=5.88萬元

都搞錯了!四大行突然出手,向樓市傳遞「非常信號」 新聞 第2张

對於四大行在蘇州的舉動,媒體上出現了很多解讀。比較主流的解讀方式是:這是一種樓市調控措施,是收緊調控,相當於限售。比如“揚子晚報”就分析說:

業內人士指出,違約金新規的執行,或將增加買房人的購房成本,打擊二手房市場交易的積極性。由於違約金新規主要針對8月1日後貸款的人群,特別是對急於出售房屋進行套現的投資客,肯定會產生影響。同時,也會影響到部分短期內換房的改善性需求人群,房屋的轉手周期將會被拉長。違約金新規雖不是限售,但一定程度上有類似於限售的作用。

其實,這根本不是樓市調控措施。四大行的這個舉動,反而向市場透露了貸款額度寬松、未來利率或走低的重大信息!

毫無疑問,中國的貨幣政策、財政政策在今年6月中下旬以來,已經發生了重大轉向。剛剛召開的政治局會議、國務院常務會議,已經明確要求“財政政策更加積極”。而貨幣政策,已經開始強調“流動性的合理寬裕”,而之前是“合理穩定”。此外,降低實體經濟融資成本,也提到了議事日程。

銀行在定向降准、定向降息。此外,看起來國家在全力防範資金流入樓市,對此政治局會議提出了“堅決遏制房價上漲”和“下決心解決好房地產市場問題。”

但事實上,央行數據顯示:今年以來,中國加槓桿最快的部門,仍然是“住戶部門”。住戶貸款增長幅度,仍然是所有類別里最快的。住戶貸款,絕大部分是買房子。即便名義上不是,其實也是。這一點,中國人都心知肚明。

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上圖是“騰訊大蘇網”7月初統計的蘇州各銀行貸款利率上浮情況。可以看出,四大行首套房貸款利率普遍上浮20%,二套房普遍上浮30%。

值得注意的是:根據上述表格,蘇州各銀行放款速度非常快。在很多城市比如深圳,新房放款往往需要三四個月,二手房略微快一些也要一個多月。而蘇州普遍是1個月、數周。這說明,蘇州的房貸比較寬松。

四大行是中國銀行業的“國家柱石”,他們肯定對貸款額度的鬆緊、利率走勢有着非常尋常的預見性。

如果四大行認為,未來貸款額度會繼續緊張,而且越來越緊張,那麼利率上浮的幅度會加大。這種情況下,他們會要求目前的客戶簽署“提前還款罰息”的協議嗎?不會!

很簡單,以後貸款利率越來越貴,銀行貸款額度有限,巴不得此前客戶提前還貸,可以騰出額度,貸款給上浮幅度更大的客戶。

反之,如果他們認為未來額度寬松,利率上浮幅度會降低,他們會怎麼辦?當然會要求現在的客戶簽署“提前還款罰息”的協議,以多賺一筆。

所以,四大行這個舉動,反而透露一個重要信息:至少在蘇州地區,房貸利率上浮的空間幾乎沒有了,弄不好很快就會像廣州一樣,全面下調上浮幅度。

過去一個月,廣州下調了利率上浮幅度,深圳則上調了利率上浮幅度。同樣在廣東省,廣州和深圳是背向而行的。這是因城施策時期的現象,深圳樓市在回暖,有顯著上漲壓力,所以深圳出手抑制;而廣州認為樓市可以更活躍一些,所以就做了“降息”的舉動。

近期蘇州樓市有點冷,雖然7月新房成交環比略增,但土地拍賣市場比較淡靜。7月24日的一場土地拍賣中,出現了“3宗流拍、4宗底價成交、3宗溢價率為個位數”。“新華日報”的報道,使用了“蘇州近期土拍有點涼,房價穩篤篤”的標題。